Продажа недвижимости

Скачать образцы
исковых заявлений
можно здесь

Итак, вы являетесь владельцем недвижимости, и хотите ее продать.

Напомним, что недвижимостью являются:

• земельные участки;
• жилые и нежилые помещения;
• машино-места (предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке;
• участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
• многие, наверное, удивятся тому,что к недвижимости относятся так же воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Все остальное, в том числе деньги и ценные бумаги, является движимым имуществом.

Недвижимость может находиться в собственности одного лица, а может и в собственности нескольких лиц – тогда это будет общая и чаще всего долевая собственность.  Между продажей  единоличной и общей собственности, в том числе продажей долей в жилом помещении, существуют различия и в порядке отчуждения, и в оформлении.

 

Для начала разберемся с продажей собственности только вашей.

Чаще всего, это жилые и нежилые помещения, земельные участки.

Если право собственности  на  эту недвижимость у вас возникло  до 31.01.1998г (до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997г №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то перед продажей его регистрировать в органах Росреестра не нужно.

В этом случае продажа осуществляется по документам, которые у вас имеются и которые были вами получены до 31.01.1998г. Это:

• или регистрационное удостоверение БТИ,
• или договор на передачу в собственность в порядке приватизации,
• или свидетельство о праве на наследство,
• или договоры дарения, купли-продажи,
• разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию и т.п.

Вам необходимо в этом случае только составить и подписать договор купли-продажи с актом приема-передачи (так как право собственности на купленную вещи возникает с момента ее передачи),  получить оплату с выдачей расписки покупателю и явиться в органы Росреестра для подтверждения сделки и регистрации перехода права собственности.

В том случае, если вы состоите в зарегистрированном браке, необходимо будет так же оформить у нотариуса и представить в Росреестре для регистрации перехода права нотариальное согласие второго супруга на продажу недвижимости, без которого сделка не пройдет государственную регистрацию.

Если право собственности  на  недвижимость у вас возникло  после 31.01.1998г (после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997г №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») порядок отчуждения тот же самый (заключение и подписание договора купли-продажи, подача документов в Росреестре).

Однако следует помнить, что,если по какой-то причине вы не зарегистрировали свое право собственности в органах Росреестра, то перед продажей сначала потребуется произвести государственную регистрацию, и только потом оформить договор.

Это необходимо потому, что по закону право собственности на недвижимое имущество, полученное или построенное после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997г №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (после31.01.1998г ) возникает не с момента совершения сделки или постройки, а с момента государственной регистрации этого права в органах Росреестра. Без такой регистрации сделка не состоится, потому что юридически- это не ваша недвижимость.

 

Если недвижимость не только ваша, но и еще чья-то, то собственность является общей долевой.

В этом случае процедура продажи отличается следующим:

Сделки с долями в жилом помещении подлежат обязательному нотариальному удостоверению, в противном случае они недействительны и не пройдут государственную регистрацию.

Если продается сразу все жилое помещение всеми собственниками, то вы вместе обращаетесь к нотариусу и оформляете договор купли-продажи (не забываем, что если вы в браке, то еще оформляем нотариальное согласие второго супруга на продажу).

Если же только вы один продаете свою долю в жилом помещении, то в данном случае остальные сособственники имеют преимущественное право покупки вашей доли.

Поэтому сначала вы должны официально предложить свою долю  с указанием цены всем сособственникам. Для этого вы направляете свое предложение письмом с описью вложения  и уведомлением о вручении (необязательно, вручение можно отследить по почтовому идентификатору). Кстати, такое предложение вы можете направить через нотариуса.

Если вы получили от них отказ, либо не получили вообще ничего, то по истечении 30 дней с момента предложения вы продаете свою долю любому третьему лицу, оформляя эту сделку у нотариуса, а потом подав соответствующее заявление а Росреестр.

 

Если вы продаете долю в праве на другую недвижимость, находящуюся не только в вашей собственности,  нотариальное оформление договора купли-продажи в этом случае не требуется, составляется договор в простой письменной  форме.

Но тут так же действует правило о преимущественном праве покупки других сособственников.

Поэтому вы должны проделать то же самое: предложить свою долю  с указанием цены всем сособственникам, в случае их отказа или молчания по истечении 30 дней с момента предложения вы продаете свою долю любому третьему лицу, подаете заявление в Росреестр (не забываем о нотариальном согласии второго супруга) и предоставляем доказательства извещения других сособственников о продаже.

Необходимо знать, что в случае, если вы продали свою долю третьему лицу по цене ниже, чем предлагали другим сособственникам, то они могут в судебном порядке оспорить эту сделку и перевести права покупателя на себя со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями для вас.

Так же нужно помнить о том, что в случае продажи любой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним детям, необходимо получить согласие органа опеки и попечительства, без которого сделка не пройдет государственную регистрацию.

В любом случае – продажа недвижимости это всегда важное событие в жизни человека, чтобы это событие не стало трагическим, лучше подстраховаться и обратиться за помощью к опытному адвокату.