Квартира перед покупкой: как ее проверить?

Очень часто в нашу адвокатскую контору обращаются граждане с вопросом: как купить квартиру и не лишиться ее впоследствии из-за недобросовестности продавца?

Вот несколько советов, что нужно сделать перед покупкой квартиры:

1. Заказать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) выписку из ЕГРПН (Единого государственного реестра прав на недвижимость). Госпошлина за получение выписки составит 200 руб. и будет предоставлена через пять дней (рабочих). Заказать выписку стоит, даже если продавец Вам показывает так называемую «зеленку» и клянется, что все в порядке.Когда выписка будет у Вас, обратите внимание на следующее:
   • кто является собственником или участником долевой собственности на квартиру (пункт 2 выписки);
   • зарегистрировано ли в отношении квартиры ограничение (обременение) права (пункт 4 выписки);
   • зарегистрированы ли правопритязания (пункт 6 выписки);
   • имеются ли требования, заявленные в судебном порядке (пункт 7 выписки);
   • имеется ли отметка о возражении в отношении права на квартиру.

   Свидетельство о государственной регистрации права («зеленка») данную информацию может не содержать, поэтому, не проверив квартиру по выписке из ЕГРПН, велик риск получить неприятный сюрприз в виде обременения права на квартиру или оспаривания прав на нее.

2. Следует так же знать, что, если право собственности продавца на квартиру возникло до 31.01.1998г (до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997г №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то в ЕГРПН сведений по данной квартире может не быть. В этом случае подтверждающим право собственности документом чаще всего является регистрационное удостоверение БТИ. И все-таки, не поленитесь получить выписку из ЕГРПН, ведь регистрационное удостоверение может быть и в нескольких экземплярах (например, дубликат), и кто знает, чем это может для Вас обернуться.
3. Отдельного внимания заслуживает вопрос о покупке квартиры, право собственности на которую возникло в порядке приватизации. Если приватизация была до 31.01.1998г, то документом, который подтверждает право собственности на квартиру, является договор о передаче квартиры в собственность. Если приватизация состоялась после 31.01.1998г, то право собственности должно быть зарегистрировано на основании договора о приватизации.Требуйте от продавца предоставления Вам указанного договора в обоих случаях, чтобы проверить, отказывался ли кто-либо из семьи продавца от приватизации.

   Запомните, если кто-то из членов семьи продавца отказался от приватизации в пользу кого-либо, то за ним сохраняется пожизненное право пользования той квартирой, которую он отказался приватизировать, независимо от того, перешло право собственности на квартиру к другим лицам или нет. Ни один суд не выпишет такого гражданина из этой квартиры. Поэтому внимательно изучайте правоустанавливающие документы.

4. Далее, потребуйте от продавца развернутую выписку из поквартирной карточки, которую выдает Управляющая компания или ТСЖ. Чаще всего, покупатели ограничиваются справкой, что на момент выдачи данной справки никто в квартире не прописан. Однако, убедитесь, что в квартире ранее не были прописаны лица, которые осуждены к лишению свободы и, в связи с этим, сняты с регистрационного учета. Снятие с регистрационного учета этих лиц носит временный характер и не влечет прекращения у них права пользования квартирой. После освобождения эти лица вновь будут зарегистрированы в квартире, и Ваше согласие не потребуется. Поэтому будьте бдительны, если не хотите получить соседа-уголовника, который на законных основаниях будет жить вместе с Вами.Кроме того, если вы покупаете приватизированную квартиру, посмотрите, снимались ли с регистрационного учета граждане, отказавшиеся от приватизации, после заключения договора о приватизации. Если да, то необходимо убедиться, что снятие с учета произошло добровольно, и данное лицо не заявит впоследствии иск о признании права пользования Вашей же квартирой и вселении в нее.
5. В нашей практике был такой случай: собственник при жизни выдал доверенность на распоряжение своей квартирой, умер, а сделка по дарению квартиры состоялась через несколько дней после его смерти. На основании договора дарения Росреестр произвел государственную регистрацию права собственности одаряемого на квартиру (ведь Росреестр не располагал информацией о смерти дарителя и прекращении в связи с этим действия доверенности). Недобросовестный собственник через некоторое время продал квартиру иному лицу. Впоследствии договор дарения, заключенный после смерти дарителя, по иску наследников был признан судом недействительным, квартира была истребована у нового собственника и перешла к наследникам. А новый собственник не смог доказать, что он являлся добросовестным приобретателем, так как суд счёл, что при должной степени заботливости и осмотрительности приобретатель должен был и мог получить сведения о незаконности владения квартирой гражданином, который ее продал. Например, путем опроса соседей на предмет того, жив ли собственник, и, если умер, то когда.В результате, у приобретателя – ни денег, ни квартиры. Теперь единственный вариант возврата своих денег для него – это обращение в суд с иском к недобросовестному продавцу о взыскании уплаченной за квартиру суммы. При этом никто не может гарантировать ему получение денег даже по решению суда, если недобросовестный продавец не имеет оформленного на себя имущества или официального заработка, из которого можно возвращать Вам не более 50% каждый месяц.

Ознакомится подробнее с нашими юридическими услугами в сфере жилищных вопросов можно на этой странице.

Поэтому, будьте внимательны при покупке квартиры, требуйте от продавца предоставления Вам всех документов, которые Вы считаете нужным проверить. Ошибка может обойтись Вам слишком дорого.

Адвокат Лермонтова Мария Михайловна

+7 (908) 144-75-75